“东京的房价是上海的10倍，上海怎么会没机会？”陈立民说。从成本角度出发，很容易理解这种外资大手笔：基础设施及人才储备等并没有多大差别的东京与上海，10倍差异的房价及工资意味着运营成本的急剧下降，任何一个行业的利润率又不会比日本低多少，而中国市场未来空间巨大，外资企业必然大举进军上海，这又必然导致写字楼紧缺。“银行业开放了，对写字楼的需求又是一个拉动，两年内，上海的写字楼还是供不应求。”陈立民补充道。

  带着境外视野的长线资金凭借其对中国经济增长的坚定信心，将中国大城市的高品质物业，牢牢铆定在一个高位。

“我们还会回来的”

    也正是如此，外资一度被认为是炒高房价的祸首。但跨国物业顾问公司世邦魏理仕上海区总经理吴立良的看法正相反：“我认为不是海外投资者，而正是中国国内的投资者造成了中国房价的上升。”

 “实际外资是支持高端市场，在心理层面给了市场一个支撑。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析道，他认为，游资对房价的实际推动力最强，“2003、2004年最厉害的时候，江浙一带的资金都整栋整栋出手。”冯伟说到的就是以赫赫有名的温州炒房团为代表的民间资金。任何资产的“炒房团三个字变成历史了，”林荣时说，“还有谁敢提呢？”

   林荣时是上海道邦投资咨询有限公司总经理，曾带领温州炒房资金5亿元置身于上海楼市的大行情中，“除去我们紧密合作的十几个人外，当时跟随我们操作的资金，估计得有10亿到20亿。”

   据林荣时的统计，成气候的温州炒房团头头就有39个，由此可以保守估计出，一直被称为温州炒房团的这笔资金规模会有多大。而银行按揭，又把这笔资金至少放大了4倍。如果以两成首付计算，20万元就能操作100万总值的房子，房价涨20％，对炒房者来说就意味着100％的利润，与期货的保证金交易类似，按揭成了这笔资金获取暴利的最好辅助工具。

  “温州一个老板，100套房子，总投入4000万左右，高峰时期套现2亿多。”林荣时举了一个例子。朱梅生也举了一个上海本地人的例子：借了20万，3年下来，炒出了300多万的身家。

   林荣时认为，早期进入的温州资金比较理性，以温州当地的民营企业老板为主，他们在1998年就到上海买房了，当时的房价对于他们来说非常便宜，他们买房也是为了自用。后来房价逐渐升温，他们从2002年开始加大投资力度。这笔资金进场早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分转战北京、广州、深圳等地的楼市。而那些在2004年以后楼市最热时进入的资金，就比较被动，成本很高，目前套现比较困难。

   2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，5月11日，国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房价的调控明显升级，此后的一年又出台了税收等方面的压制政策，但房价仍然坚挺，只是上海本地的二手房交易已经不复往日的活跃。

   去年夏天，有关房价高低的争吵最激烈之时，这路资金已经换了思路转投股市，那时股市正面临跌破千点的最悲观的时刻，“总得领先市场才行，在股市里，我们的资金又翻了一番。”

   对于这路对市场经济认识最深刻的资金来说，追逐利润的路程远没有结束，煤矿、股市，都是一个交易对象，“这笔资金炒什么，思路都是一样的，团结，下手狠，发现不对头果断退出，非常专业。”林荣时认为这笔资金的获利途径启发了上海本地的资金，加入炒作的资金越来越多，于是，一场硝烟后，留下了一个激辩不停的社会话题。

   但在那些更专业的研究者看来，指责热钱炒高房价显然是一个误解。12月22日，中信证券研究所发布房地产行业报告《盘点2006，调控难言硕果》，认为错误地把投机炒作当成房价的上涨主要原因，导致了房地产调控政策难言硕果的结局。资金为什么会源源不断地涌入楼市？因为资金所有者意识到了从长远角度看，从供求的基本关系看，房价被低估了。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多地还是自住需求，因此规范外资、限制流通等措施是无法从根本上抑制房价上涨的。

   价格都是由一股主流资金发现并形成的，很显然，这股热钱——炒房团，就是炒高房价的主流力量。